Mietrecht Venezuela / tenant rights Venezuela
arrendamiento = Miete Pacht
arrendador= Vermieter
arrendatario = Mieter, Pächter
pensión de arrendamiento = Mietzins,
canon = Mietzins, Miete,
inquilino = Mieter , Bewohner
Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda
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Mietrechtsgesetz Venezuela = LEY PARA LA REGULARIZACIÓNY CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS VIVIENDA
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Mietrecht Venezuela - Gesetz gegen Kündigung der Miete in Venezuela
Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas
Mietrecht aus dem bürgerlichem Gesetzbuch von Venezuela / codigo civil
Mietrecht Venezuela codigo civil
TÍTULO VIII
DEL ARRENDAMIENTO
Capítulo I
Del Arrendamiento de Cosas
Artículo 1.579.-
El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.Se entenderá que son ventas a plazo, los arrendamientos de cosas muebles con la obligación de transmitir al arrendatario en cualquier tiempo la propiedad de las cosas m arrendadas.
Reglas Comunes al Arrendamiento de Casas y de Predios Rústicos
Artículo 1.580.-
Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años.
Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los quince años.
Toda estipulación contraria es de ningún efecto.
Si se trata del arrendamiento de una casa para habitarla, puede estipularse que dure hasta por toda la vida del arrendatario.
Los arrendamientos de terrenos completamente incultos, bajo la condición de desmontarlos y cultivarlos, si pueden extenderse hasta cincuenta años.
Artículo 1.581.-
El propietario de un inmueble hipotecado no puede arrendarlo a término fijo sin consentimiento del acreedor; si así lo hiciere, el término se reducirá al año corriente al tiempo del vencimiento de la hipoteca; a no ser que, tratándose defundos rústicos, se requiera más de un año para la recolección de la cosecha, pues, en tal caso, el arrendamiento durará hasta dicha recolección.
Artículo 1.582.-
Quien tiene la simple administración no puede arrendar por más de dos años, salvo disposiciones especiales.
Artículo 1.583.-
El arrendatario tiene derecho de subarrendar y ceder, si no hay convenio expreso en contrario.
Artículo 1.584.-
El subarrendatario no queda obligado para con el arrendador, sino hasta el monto del precio convenido en el subarrendamiento de que sea deudor al tiempo de la introducción de la demanda, y no puede oponer pagos hechos con anticipación.
No se reputan anticipados los pagos hechos por el subarrendatario de conformidad con los usos locales.
Artículo 1.585.-
El arrendador está obligado por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial:
1º A entregar al arrendatario la cosa arrendada.
2º A conservarla en estado de servir al fin para que se la ha arrendado.
3º A mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato.
Artículo 1.586.-
El arrendador está obligado a entregar la cosa en buen estado y hechas las reparaciones necesarias.
Durante el tiempo del contrato debe hacer todas las reparaciones que la cosa necesite, excepto las pequeñas reparaciones que, según el uso, son de cargo de los arrendatarios.
Artículo 1.587.-
El arrendador está obligado para con el arrendatario al saneamiento de todos los vicios y defectos de la cosa arrendada que impidan su uso, aunque no los conociera al tiempo del contrato; y responde de la indemnización de los daños y perjuicios causados al arrendatario por los vicios y defectos de la cosa, a menos que pruebe que los ignoraba.
Artículo 1.588.-
Si durante el arrendamiento perece totalmente la cosa arrendada, queda resuelto el contrato. Si se destruye sólo en parte, el arrendatario puede, según las circunstancias, pedir la resolución del contrato o disminución del precio. En ninguno de los dos casos se debe indemnización, si la cosa ha perecido por caso fortuito.
Artículo 1.589.-
El arrendador no puede, durante el arrendamiento, variar la forma de la cosa arrendada.
Artículo 1.590.-
Si durante el contrato es preciso hacer en la cosa arrendada alguna reparación urgente que no pueda diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, tiene el arrendatario la obligación de tolerar la obra aunque sea muy molesta y aunquedurante ella se vea privado de una parte de la cosa.
Si la reparación dura más de veinte días, debe disminuirse el precio de arrendamiento, en proporción del tiempo y de la parte de la cosa de que el arrendatario se ve privado.
Si la obra es de tal naturaleza que impida el uso que el arrendatario hace de la cosa, puede aquél, según las circunstancias, hacer resolver el contrato.
Artículo 1.591.-
arrendador no responde de la perturbación que un tercero causare de mero hecho en el uso de la cosa arrendada sin pretender derecho en ella; pero el arrendatario tendrá acción directa contra el perturbador.
Si, por el contrario, el arrendatario fuere perturbado en su goce a consecuencia de una acción relativa a la propiedad de la cosa, tendrá derecho a una indemnización proporcional en el precio del arrendamiento, siempre que la molestia y el impedimento se hayan denunciado al arrendador.
Artículo 1.592.-
El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.
Artículo 1.593.-
Si el arrendatario emplea la cosa para un uso distinto de aquél a que se la ha destinado o de modo que pueda venirle perjuicio al arrendador, éste puede, según las circunstancias, hacer resolver el contrato.
Artículo 1.594.-
El arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió de conformidad con la descripción hecha por él y el arrendador, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor.
Artículo 1.595.-
Si no se ha hecho la descripción se presume que el arrendatario ha recibido la cosa en buen estado y con las reparaciones locativas, y debe devolverla en la misma condición, salvo prueba en contrario.
Artículo 1.596.-
El arrendatario está obligado a poner en conocimiento del propietario, en el más breve término posible, toda usurpación o novedad dañosa que otra persona haya hecho o manifiestamente quiera hacer en la cosa arrendada.
También está obligado a poner en conocimiento del dueño, con la misma urgencia, la necesidad de todas las reparaciones que debe hacer el arrendador.
En ambos casos será responsable el arrendatario de los daños y perjuicios que por su negligencia se ocasionaren al propietario.
Artículo 1.597.-
El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que sufriera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.
También responde de las pérdidas y deterioros causados por las personas de su familia y por los subarrendatarios.
Artículo 1.598.-
La responsabilidad del arrendatario en caso de incendio cesa si el arrendador puede ser indemnizado por el asegurador, salvo a éste el recurso contra el arrendatario si él prueba que el incendio se ha causado por falta de éste.
Artículo 1.599.-
Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio.
Artículo 1.600.-
Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.
Artículo 1.601.-
Si ha habido desahucio, el arrendatario aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción.
Artículo 1.602.-
En el caso de los dos artículos precedentes, la garantía o fianza dadas por el arrendamiento, no se extienden a las obligaciones resultantes de la prolongación del plazo.
Artículo 1.603.-
El contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte del arrendador ni por la del arrendatario.
Artículo 1.604.-
Aunque se enajene la finca, subsistirá el arrendamiento durante el plazo convenido, siempre que conste por instrumento público o por instrumento privadoque tenga fecha cierta, a no ser que se hubiese estipulado lo contrario.
Lo dispuesto en este artículo se entiende con sujeción a lo que se determina en el Título sobre Registro.
Artículo 1.605.-
Aunque el arrendamiento no conste de instrumento público, o privado con fecha cierta, si el arrendatario tiene el goce de la cosa arrendada con anterioridad a la venta, el comprador debe dejársela durante el tiempo por el cual se presumen hechos los arrendamientos en que no se ha determinado su duración.
Caso de que el comprador quiera despedir al arrendatario a la expiración de ese tiempo, debe hacerle oportuna participación.
Artículo 1.606.-
Si en el contrato se hubiese estipulado que en el caso de enajenación pueda el nuevo adquirente despedir al arrendatario antes de cumplirse el término del arrendamiento, no se deberá ninguna indemnización, a no ser que se hubiese pactado lo contrario.
En el caso de haberse estipulado la indemnización, el arrendatario no está obligado a entregar la cosa sin que se le satisfagan por el arrendador, o por el nuevo dueño, los daños y perjuicios.
Artículo 1.607.-
Si el nuevo dueño quiere usar de la facultad reservada en el contrato, debe avisarlo al arrendatario con la anticipación que para el desahucio se determinará según la naturaleza de la finca.
Artículo 1.608.-
El arrendatario despedido por el comprador puede, en caso de falta de instrumento público, o privado con fecha cierta, reclamar del arrendador la indemnización de daños y perjuicios.
Artículo 1.609.-
El arrendador no está obligado a reembolsar el costo de las mejoras útiles en que no haya consentido con la expresa condición de abonarlas; pero, el arrendatario puede separar y llevarse los materiales sin detrimento de la cosa arrendada, a menos que el arrendador esté dispuesto a abonarle lo que valdrían los materiales considerándolos separadamente.
Esta disposición no es aplicable al caso en que se hayan dado en arrendamiento tierras incultas para labrarlas al arrendatario, quien tiene entonces derecho a que se le indemnice el valor de sus plantaciones, obras y construcciones, si no se hubiese estipulado otra cosa.
Artículo 1.610.-
El comprador con pacto de rescate no puede usar de la facultad de despedir al arrendatario hasta que, por la expiración del plazo fijado para el rescate, se haga irrevocablemente propietario del inmueble.
Artículo 1.611.-
Las disposiciones de este Código referentes al arrendamiento de casas y al de predios rústicos, tendrán aplicación en tanto que leyes especiales no las modifiquen total o parcialmente.
Sección I
Reglas Particulares sobre Arrendamiento de Casas
Artículo 1.612.-
Se estará a la costumbre del lugar respecto a las reparaciones menores o locativas que hayan de ser a cargo del inquilino.
En caso de duda serán de cuenta del propietario.
Artículo 1.613.-
Cuando el arrendador de una casa o de parte de ella, destinada a la habitación de una familia, o a tienda, almacén o establecimiento industrial, arrienda también los muebles, el arrendamiento de éstos se entenderá por el tiempo que dure el de la casa.
Artículo 1.614.-
En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.
Artículo 1.615.-
Los contratos verbales o por escrito sobre alquiler de casas y demás edificios, en que no se hubiere determinado el tiempo de su duración, pueden deshacerse libremente por cualquiera de las partes, concediéndose al inquilino noventa días para la desocupación, si la casa estuviese ocupada con algún establecimiento comercial o fabril, y sesenta si no estuviese en este caso, y esto se verificará aunque el arrendador haya transferido a un tercero el dominio de dichas casas o edificios.
Los mismos plazos se concederán por el arrendador al inquilino para el aumento de precio en el alquiler.
No se concederán al inquilino los plazos de que trata este artículo, en caso de que no esté solvente por alquileres, o cuando la casa se esté arruinando, o el inquilino no la conserve en buen estado, o la aplique a usos deshonestos.
Artículo 1.616.-
Si se resolviera el contrato celebrado por tiempo determinado, por falta del arrendatario, tiene éste obligación de pagar el precio del arrendamiento por todo el tiempo que medie hasta que se pueda celebrar otro, o por el que falte para la expiración natural del contrato, si este tiempo no excede de aquél, además de los daños y perjuicios que se hayan irrogado al propietario.
Artículo 1.617.-
Cuando se haya estipulado que el arrendador pueda venir a ocupar la casa, debe acordar al inquilino el término de treinta días desde el aviso para entregarla.
Artículo 1.618.-
Si el contrato de arrendamiento hubiere durado por más de cinco años, el inquilino tiene un derecho preferente sobre otras personas que pretendan arrendar la finca.
En este caso, puede continuar el arrendamiento en las mismas condiciones que el tercero hubiere estipulado.
No gozan de este derecho sino los arrendatarios que no estuvieren incursos en incumplimiento de sus obligaciones contractuales, y deberán hacer uso de él dentro de los ocho días inmediatos a la notificación que se les haga.
Sección II
Reglas Particulares sobre el Arrendamiento de Predios Rústicos
Artículo 1.619.-
Si en el arrendamiento de un predio rústico se le da mayor o menor cabida de la que realmente tiene, no hay lugar a aumento o disminución de precio, sino en los casos señalados y según las reglas establecidas para la venta.
Artículo 1.620.-
El arrendatario está particularmente obligado a la conservación de los árboles y bosques, si no se hubiere estipulado otra cosa.
No habiendo estipulación, debe limitarse el arrendatario a usar del bosque para los fines que conciernan al cultivo y beneficio del mismo fundo; pero no puede cortarlo para la venta de madera, leña o carbón.
Artículo 1.621.-
Las facultades que tenga el arrendatario para sembrar o plantar, no incluyen la de derribar los árboles frutales o aquellos de que se pueda sacar madera, leña o carbón, para aprovecharse del lugar ocupado por ellos, salvo que así resulte del contrato.
Artículo 1.622.-
Cuando se arrienda un predio con ganados y bestias y no hay acerca de ellos estipulación contraria, pertenecen al arrendatario todas las utilidades de dichos ganados o bestias y los animales mismos, con la obligación de dejar en el predio, al fin del arrendamiento, igual número de cabezas de las mismas edades y calidades.
Si al fin del arrendamiento no hay en el predio suficientes animales, de las edades y calidades dichas, para efectuar la restitución, debe el arrendatario pagar la diferencia en dinero.
Artículo 1.623.-
Si el arrendatario no provee el fundo de los animales y útiles necesarios para su explotación;
si abandona el cultivo o no lo hace como un buen padre de familia;
si aplica el fundo a otro uso que aquel para que está destinado, y, en general, si no cumple las cláusulas del contrato, en perjuicio del arrendador, éste puede, según los casos, hacer resolver el contrato.
En todo caso, el arrendatario debe indemnizar los daños y perjuicios que resulten de su culpa.
Artículo 1.624.-
El arrendatario no tendrá derecho a rebaja de la renta por esterilidad de la tierra arrendada, o por pérdida de frutos proveniente de casos fortuitos ordinarios; pero si lo tendrá en caso de pérdida de más de la mitad de los frutos, por casos fortuitos extraordinarios e imprevistos, salvo siempre pacto especial en contrario.
Entiéndese por casos fortuitos extraordinarios: incendio, peste, inundación insólita, terremoto u otro igualmente desacostumbrado, que las partes no han podido razonablemente prever.
Estas disposiciones son aplicables a los arrendamientos de uno o de varios años.
Artículo 1.625.-
Tampoco tiene derecho a la reducción, si la pérdida ha ocurrido después que los frutos han sido separados de raíz o tronco, a menos que esté estipulada para el arrendador una parte de los frutos en especie, pues entonces éste debe soportar la pérdida en proporción a su parte, siempre que el arrendatario no haya incurrido en culpa o en mora de entregarle los frutos.
Artículo 1.626.-
El arrendamiento de un predio rústico, cuando no se fija su duración, se entiende hecho por un año, a menos que se necesite más tiempo para la recolección de los frutos que la finca produzca por una vez, aunque ese tiempo pase de dos o más, pues entonces se entenderá el arrendamiento por tal tiempo.
Artículo 1.627.-
El arrendamiento de que trata el artículo anterior cesa, sin necesidad de desahucio, desde que se concluye el término por el cual se entiende hecho según lodispuesto en el mismo artículo.
Si a la expiración del arrendamiento de los fundos rústicos por tiempo indeterminado, el arrendatario continúa sin oposición en posesión del fundo, se entenderá verificado un nuevo arrendamiento, cuyo efecto se determina por el artículo anterior.
Artículo 1.628.-
El arrendatario saliente debe dejar al que le sucede en la explotación, los edificios convenientes y las demás facilidades para los trabajos del año siguiente;
y recíprocamente, el nuevo arrendatario debe dejar al que sale, los edificios convenientes y las demás facilidades, para las recolecciones y beneficios que queden por hacerse. En ambos casos debe procederse conforme a los usos de los lugares.
En ambos casos debe procederse conforme a los usos de los lugares.